Техническая эксплуатация зданий

Техническая эксплуатация зданий

Что собой представляет техническая эксплуатация зданий? Какие задачи она решает? Какие работы и мероприятия в себя включает? Какие требования необходимо учитывать и какие сроки соблюдать при технической эксплуатации зданий учреждений образования и контроле за их состоянием?

Акуленко Дмитрий

Юрист

1946 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Капитальные строения (здания, сооружения) (далее — здания) являются материальной основой, обеспечивающей возможность осуществления учреждениями образования своей деятельности, но в то же время весьма проблемной частью работы с точки зрения затрат на поддержание эксплуатационных качеств.

В собственности или оперативном управлении учреждений образования находится одно или несколько зданий, которые могут отличаться друг от друга по проектным решениям, этажности, вместимости, примененным строительным материалам и конструкциям, инженерным системам, назначению, состоянию физического и морального износа.

Однако любое здание проектируется и возводится с таким расчетом, чтобы в нем в течение заданного срока службы при соблюдении определенных правил технологической и технической эксплуатации поддерживались необходимые в соответствии с назначением, предусмотренные проектом эксплуатационные качества: прочность, устойчивость конструкций, их теплозащитные качества, герметичность, звукоизолирующая способность. Под действием природных и функциональных факторов, в связи с допущенными недостатками при проектировании или строительстве, а также при несвоевременном ремонте здания теряют свои эксплуатационные качества.

В целях поддержания заданных эксплуатационных качеств зданий в течение установленного срока их службы осуществляется их техническая эксплуатация.

На данный момент основным техническим НПА (далее — ТНПА), который устанавливает основные требования к техническому состоянию и техническому обслуживанию зданий и сооружений, строительных конструкций и инженерных систем, а также оценке их пригодности к эксплуатации, является ТКП 45-1.04-305-2016 (33020) «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования» (утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2016 № 321 с последующими изменениями и дополнениями) (далее — ТКП‑305-2016). Требования данного ТКП обязательны для организаций независимо от их формы собственности и ведомственной принадлежности.

Техническая эксплуатация зданий

Состав и задачи

Техническая эксплуатация представляет собой использование здания по назначению при систематическом проведении комплекса следующих организационно-­технических мероприятий:

  1. Содержание зданий и прилегающей территории.
  2. Контроль состояния строительных конструкций и инженерных систем (эксплуатационный контроль зданий).
  3. Техническое обслуживание строительных конструкций и инженерных систем.
  4. Ремонт строительных конструкций и инженерных систем.

Основными задачами при технической эксплуатации зданий в течение всего периода их использования являются:

  • обеспечение работоспособности и безопасной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий;
  • обеспечение проектных режимов эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий (статических, динамических, тепловых и энергетических нагрузок, давления, напряжения, звукоизоляции);
  • содержание помещений зданий и прилегающей к зданию территории в соответствии с установленными санитарно-­ги­гие­ническими и противопожарными правилами и нормами.

Для выполнения указанных задач система технического обслуживания, содержания и ремонта должна обеспечивать:

  • контроль за техническим состоянием зданий путем проведения технических осмотров;
  • профилактическое техническое обслуживание, наладку, регулирование и текущий ремонт инженерных систем зданий;
  • текущий ремонт помещений и строительных конструкций зданий, благоустройство и озеленение прилегающей к зданию территории в объемах и с периодичностью, обеспечивающих их исправное состояние и эффективную эксплуатацию;
  • содержание в надлежащем санитарно-­гигиеническом состоянии помещений зданий и прилегающей к зданию территории;
  • подготовку помещений зданий, инженерных систем и внешнее благоустройство зданий к сезонной эксплуатации (в осенне-­зимний и весенне-­летний периоды года);
  • проведение необходимых работ по устранению аварий;
  • учет и контроль расхода топливно-­энерге­тических ресурсов и воды, сервисное обслуживание приборов учета расхода тепла и воды.

Правовые требования

Правовыми предпосылками для обеспечения надлежащей организации и осуществления технической эксплуатации зданий учреждений образования являются:

Справочно: к общественным зданиям и сооружениям относятся в т. ч. учреждения дошкольного образования общего типа, специальные, санаторные и учебно-­педагогические комплексы (ясли-сад — школа, детский сад — школа), общеобразовательные учреждения: начальные, базовые, средние школы, специальные общеобразовательные школы, специальные школы закрытого типа, вечерние (сменные) школы, гимназии, лицеи, школы-­интернаты, санаторные школы-­интернаты; специальные общеобразовательные и вспомогательные школы (школы-­интернаты) для детей с особенностями психофизического развития; учебные заведения профессионального образования: средние специальные и профессионально-­технические учебные заведения и др. (приложение А «Перечень функционально-­типологических групп общественных зданий, сооружений и помещений общественного назначения» к СН 3.02.02-2019 «Общественные здания» (утв. постановлением Министерства архитектуры и строительства Рес­публики Беларусь от 16.12.2019 № 69)).

  • установленная ст. 21.3 КоАП административная ответственность работников, юридического лица, индивидуального предпринимателя за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательных для соблюдения требований ТНПА в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в частности, при строительстве или эксплуатации зданий и объектов инженерной инфраструктуры;
  • положения абз. 2 ч. 1 ст. 17 и ст. 34Закона Республики Беларусь от 23.06.2008 № 356-З «Об охране труда» (с последующими изменениями и дополнениями), касающиеся обязанностей работодателя по обеспечению соблюдения требований по охране труда при эксплуатации капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений организации;
  • установленная ст. 9.17 КоАП административная ответственность должностного или иного уполномоченного лица работодателя, а также индивидуального предпринимателя за нарушение обязательных для соблюдения требований по охране труда, содержащихся в НПА и в т. ч. ТНПА.

Документация

Техническая эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с проектной, исполнительной и эксплуатационной документацией. К последней относятся:

  • акт приемки здания в эксплуатацию;
  • эксплуатационно-­технический паспорт здания;
  • акты осмотров здания;
  • журнал технической эксплуатации здания;
  • отчеты о ранее выполненных обследованиях;
  • документы о текущих, капитальных ремонтах, усилении, реконструкции, антикоррозионной защите, огнезащите строительных конструкций;
  • документы, характеризующие фактические технологические нагрузки и воздействия и их изменения в процессе эксплуатации;
  • документы, характеризующие параметры среды, в которой эксплуатируются строительные конструкции;
  • материалы изыскательских организаций о гидрогеологической обстановке на пятне застройки и прилегающих территориях. Данные контроля режима подземных вод;
  • паспорта котельного и лифтового хозяйства;
  • схемы внутрикорпусных систем водоснабжения, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, контуров заземления (эксплуатационная документация, связанная с потреблением энергетических и водных ресурсов, системами вентиляции, кондиционирования и аспирации, которую разрабатывают и ведут в соответствии с ТНПА, устанавливающими правила эксплуатации энергетического хозяйства);
  • годовые объектные и сводные планы-­графики работ по обеспечению эксплуатационной надежности всех объектов учреждения образования.

Эксплуатационную и исполнительную документацию необходимо дополнять по мере изменения технического состояния зданий, переоценки основных фондов и проведения работ по ремонту, модернизации, реконструкции.

Содержание зданий и прилегающей территории

Содержание здания представляет собой комплекс следующих организационно-­технических мероприятий:

  • контроль и ограничение нагрузок и воздействий на элементы здания в соответствии с требованиями проектной документации и ТНПА;
  • обеспечение установленных санитарно-­гигиенических требований к помещениям и прилегающей к зданию территории, а также обеспечению соблюдения противопожарных правил и норм.

Здания необходимо эксплуатировать в предусмотренных проектной документацией пределах нагрузок, параметров микроклимата помещений (температура, влажность, скорость движения воздуха) и чистоты воздуха в помещениях, с учетом рекомендуемого перечня видов работ по их содержанию, указанных в таблице В.11 приложения В к ТКП‑305-2016).

Также необходимо учитывать, в частности, требования:

  • общих санитарно-­эпидемиологических требований к содержанию и эксплуатации капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и иных объектов, принадлежащих субъектам хозяйствования (утв. Декретом Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» с последующими изменениями и дополнениями (далее — Декрет № 7));
  • специфических санитарно-­эпидемиоло­гических требований к содержанию и эксплуатации учреждений образования (утв. постановлением Совета Министров Респуб­лики Беларусь от 07.08.2019 № 525);
  • НПА, образующих систему противопожарного нормирования и стандартизации, в частности, общих требований пожарной безопасности к содержанию и эксплуатации капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и иных объектов, принадлежащих субъектам хозяйствования (утв. Декретом № 7), и специфических требований по обеспечению пожарной безопасности для объектов, специально предназначенных для пребывания детей, а также объектов с одновременным пребыванием свыше 300 человек, объектов социальной сферы и здравоохранения с круглосуточным пребыванием людей (утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.08.2019 № 561).

Справочно: с 18.09.2020 вступило в силу постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.2020 № 516 «О системе противопожарного нормирования и стандартизации», которым установлен перечень НПА, в т. ч. обязательных для соблюдения ТНПА, международных договоров Республики Беларусь, технических регламентов Таможенного союза, Евразийского экономического союза и иных международно-­правовых актов, которые содержат обязательства Республики Беларусь (и структурных элементов указанных актов), образующих систему противопожарного нормирования и стандартизации.

Эксплуатационный контроль зданий

Контроль за соответствием процесса технической эксплуатации зданий и прилегающей к зданию территории установленным требованиям осуществляется в форме эксплуа­тационного контроля, который проводится собственными силами владельца, собственника здания или с привлечением сторонних организаций на договорной основе.

Эксплуатационный контроль осуществляется путем проведения плановых (общих и частичных) и внеплановых (внеочередных) технических осмотров.

Технический осмотр представляет собой контроль за состоянием здания, его элементов, осуществляемый, в основном, органолептическим методом и, в случае необходимости, с использованием специальных средств контроля.

Справочно: органолептический метод, органолептика — метод определения показателей качества продукции на основе анализа восприятий органов чувств: зрения, обоняния, слуха, осязания, вкуса.

Обратите внимание
В процессе технических осмотров особое внимание следует уделить зданиям, строительным конструкциям и внутренним инженерным системам (оборудованию) эксплуа­тируемых зданий, имеющих физический износ 60 % и более.


Плановые осмотры

Плановые осмотры проводятся комиссией в составе, утвержденном руководителем учреждения образования.

В процессе плановых осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений, устранением мелких неисправностей, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотры.

Общие

Общие осмотры необходимо проводить два раза в год — осенью и весной.

При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в целом, его инженерных систем и благоустройства.

По результатам осеннего осмотра члены комиссии составляют, подписывают и уполномоченное лицо утверждает акт по форме А.4 приложения А к ТКП‑305-2016. Также члены комиссии заполняют журнал технической эксплуатации зданий по форме А.7 приложения А к ТКП‑305-2016 (далее — журнал) и разрабатывают планы-­графики ремонтных работ на следующий год.

Форма акта общего планового (осеннего) осмотра здания (о готовности к зиме)

Форма  журнала технической эксплуатации зданий

По результатам весеннего осмотра члены комиссии составляют, подписывают и уполномоченное лицо утверждает акт по форме А.3 приложения А к ТКП‑305-2016. Также члены комиссии заполняют журнал и уточняют перечень ремонтных работ, необходимых для подготовки зданий и инженерных систем к эксплуатации в зимний период, и их объемы.

Частичные

Периодичность частичных осмотров устанавливает собственник здания, эксплуатирующая организация или служба технической эксплуатации в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов.

При частичных осмотрах контролируется техническое состояние отдельных конструкций здания, инженерных систем, элементов благоустройства.

По результатам частичных осмотров члены комиссии составляют, подписывают, а уполномоченное лицо утверждает акт по форме А.2 приложения А к ТКП‑305-2016; заполняют журнал.

Форма акта частичного планового осмотра технического состояния здания

Внеплановые (внеочередные) осмотры

Внеплановые технические осмотры проводятся после стихийных бедствий, аварий, при выявлении дефектов, деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации зданий. Их целью является срочное устранение возникших дефектов и неисправностей. В таких случаях осматривают лишь те части здания, которые могли подвергнуться разрушению: подвалы — после ливней, наводнений, крыши — после ураганных ветров, сильных снегопадов и др.

По результатам внеплановых осмотров информация о выявленных дефектах и недостатках вносится в журнал с проставлением подписей членов комиссии, назначенной для проведения такого осмотра.

Техническое обслуживание зданий

Техническое обслуживание представляет собой комплекс следующих организационно-­технических мероприятий:

  • поддержание технического состояния здания, его элементов путем устранения незначительных неисправностей;
  • обеспечение установленных параметров и режимов работы, наладки и регулирования инженерных систем;
  • подготовка к осенне-­зимнему и весенне-­летнему периодам года.

Техническое обслуживание зданий необходимо осуществлять в соответствии с планами-­графиками, разрабатываемыми на основе осеннего осмотра и уточняемыми по результатам весеннего осмотра.

Система технического обслуживания должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их эксплуатации.

Перечень видов работ при техническом обслуживании административных и общественных зданий приведен в таблице В.10 приложения В к ТКП‑305-2016.

Справочно: напомним, что порядок подготовки учреждений образования как потребителей тепловой энергии и владельцев теплоисточников к работе в осенне-­зимний период, а также начала, прохождения и окончания отопительного сезона определены Правилами подготовки организаций к отопительному сезону, его проведения и завершения (утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.05.2020 № 286).

Ремонт зданий

Ремонт представляет собой совокупность работ, включая строительно-­монтажные, пуско­наладочные, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных, потребительских и улучшению эстетических качеств здания, устранению мелких повреждений и неисправностей, а также по предупреждению его износа, не относящихся к реконструкции объекта, выполняемых в т. ч. с применением новых материалов и технологий (абз. 32 ч. 1 ст. 1Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» с последующими изменениями и дополнениями (далее — Закон об АГС)).

Директору на заметку
По итогам осеннего осмотра зданий составляются планы текущего ремонта на следующий год определяются объекты и элементы здания, требующие капитального ремонта.

Текущий ремонт

Текущий ремонт производят с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, устранения мелких повреждений и неисправностей, улучшения эстетических качеств конструкций и инженерных систем зданий (абз. 44 ч. 1 ст. 1 Закона об АГС).

Периодичность текущего ремонта зданий принимают с учетом технического состояния строительных конструкций и инженерных систем.

Работы по текущему ремонту производят по планам-­графикам, утвержденным руководителем учреждения образования.

Разработка проектной документации на производство работ по текущему ремонту не требуется. Работы производят согласно сметной документации, составленной на основании дефектных актов.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт производят с целью восстановления утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств здания путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-­технического оборудования объекта строительства, выполняемых в т. ч. с применением новых материалов и технологий (абз. 17 ч. 1 ст. 1 Закона об АГС).

Капитальный ремонт может быть:

  • комплексный — охватывающий здание в целом;
  • выборочный — заключающийся в ремонте отдельных конструкций здания или видов инженерных систем.

Одновременно с капитальным ремонтом зданий по решению заказчика допускается производить их модернизацию (подвид реконструкции, включающий дооснащение недостающими системами инженерного оборудования, перепланировку помещений, замену отдельных строительных конструкций и инженерных систем и др.).

Капитальный ремонт общественных и жилых зданий, а также их элементов рекомендуется осуществлять с соблюдением периодичности, приведенной в таблице В.8 приложения В к ТКП‑305-2016.

Таблица периодичности проведения капитального ремонта строительных конструкций и инженерных систем жилых и общественных зданий

Отнесение работ к модернизации, а также к текущему и капитальному ремонтам осуществляется совместно с проектной организацией в соответствии с действующим законодательством и требованиями ТНПА.

Устранение недостатков

Повреждения строительных конструкций и инженерных систем непредвиденного или аварийного характера следует устранять в первую очередь в сроки, рекомендуемые в таблице В.9 приложения В к ТКП‑305-2016.

Таблица сроков устранения выявленных неисправностей элементов зданий

Повреждения аварийного характера, которые создают опасность для людей или могут привести к порче и разрушению частей зданий либо инженерных систем, следует устранить немедленно.

Заключение

В процессе эксплуатации зданий, при планировании ремонта и реконструкции должны быть обеспечены:

  • соответствие здания требованиям ТНПА по надежности, долговечности, безопасности, несущей способности и эксплуатационной пригодности;
  • максимально близкий для несущих конструкций и элементов межремонтный срок службы;
  • доступность, удобство и безопасность осуществления всех видов осмотров, обследований, технического обслуживания, содержания и ремонта;
  • санитарно-­гигиенические и экологические требования для людей, окружающих объектов и территорий;
  • соответствие требованиям правил пожарной безопасности Республики Беларусь.
1946 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме

Лучшим учителям столицы вручили 100 премий и грантов Мингорисполкома

Председатель Мингорисполкома Владимир Кухарев принял участие в церемонии вручения премий и грантов лучшим учителям и педагогическим коллективам столицы во Дворце детей и...
Shape 1 copy 6Created with Avocode. 182
Задать вопрос в редакцию
Заказать звонок