Что собой представляет техническая эксплуатация зданий? Какие задачи она решает? Какие работы и мероприятия в себя включает? Какие требования необходимо учитывать и какие сроки соблюдать при технической эксплуатации зданий учреждений образования и контроле за их состоянием?
Капитальные строения (здания, сооружения) (далее — здания) являются материальной основой, обеспечивающей возможность осуществления учреждениями образования своей деятельности, но в то же время весьма проблемной частью работы с точки зрения затрат на поддержание эксплуатационных качеств.
В собственности или оперативном управлении учреждений образования находится одно или несколько зданий, которые могут отличаться друг от друга по проектным решениям, этажности, вместимости, примененным строительным материалам и конструкциям, инженерным системам, назначению, состоянию физического и морального износа.
Однако любое здание проектируется и возводится с таким расчетом, чтобы в нем в течение заданного срока службы при соблюдении определенных правил технологической и технической эксплуатации поддерживались необходимые в соответствии с назначением, предусмотренные проектом эксплуатационные качества: прочность, устойчивость конструкций, их теплозащитные качества, герметичность, звукоизолирующая способность. Под действием природных и функциональных факторов, в связи с допущенными недостатками при проектировании или строительстве, а также при несвоевременном ремонте здания теряют свои эксплуатационные качества.
В целях поддержания заданных эксплуатационных качеств зданий в течение установленного срока их службы осуществляется их техническая эксплуатация.
На данный момент основным техническим НПА (далее — ТНПА), который устанавливает основные требования к техническому состоянию и техническому обслуживанию зданий и сооружений, строительных конструкций и инженерных систем, а также оценке их пригодности к эксплуатации, является ТКП 45-1.04-305-2016 (33020) «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования» (утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2016 № 321 с последующими изменениями и дополнениями) (далее — ТКП‑305-2016). Требования данного ТКП обязательны для организаций независимо от их формы собственности и ведомственной принадлежности.
Техническая эксплуатация представляет собой использование здания по назначению при систематическом проведении комплекса следующих организационно-технических мероприятий:
Основными задачами при технической эксплуатации зданий в течение всего периода их использования являются:
Для выполнения указанных задач система технического обслуживания, содержания и ремонта должна обеспечивать:
Правовыми предпосылками для обеспечения надлежащей организации и осуществления технической эксплуатации зданий учреждений образования являются:
Справочно: к общественным зданиям и сооружениям относятся в т. ч. учреждения дошкольного образования общего типа, специальные, санаторные и учебно-педагогические комплексы (ясли-сад — школа, детский сад — школа), общеобразовательные учреждения: начальные, базовые, средние школы, специальные общеобразовательные школы, специальные школы закрытого типа, вечерние (сменные) школы, гимназии, лицеи, школы-интернаты, санаторные школы-интернаты; специальные общеобразовательные и вспомогательные школы (школы-интернаты) для детей с особенностями психофизического развития; учебные заведения профессионального образования: средние специальные и профессионально-технические учебные заведения и др. (приложение А «Перечень функционально-типологических групп общественных зданий, сооружений и помещений общественного назначения» к СН 3.02.02-2019 «Общественные здания» (утв. постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 16.12.2019 № 69)).
Техническая эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с проектной, исполнительной и эксплуатационной документацией. К последней относятся:
Эксплуатационную и исполнительную документацию необходимо дополнять по мере изменения технического состояния зданий, переоценки основных фондов и проведения работ по ремонту, модернизации, реконструкции.
Содержание здания представляет собой комплекс следующих организационно-технических мероприятий:
Здания необходимо эксплуатировать в предусмотренных проектной документацией пределах нагрузок, параметров микроклимата помещений (температура, влажность, скорость движения воздуха) и чистоты воздуха в помещениях, с учетом рекомендуемого перечня видов работ по их содержанию, указанных в таблице В.11 приложения В к ТКП‑305-2016).
Также необходимо учитывать, в частности, требования:
Справочно: с 18.09.2020 вступило в силу постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.2020 № 516 «О системе противопожарного нормирования и стандартизации», которым установлен перечень НПА, в т. ч. обязательных для соблюдения ТНПА, международных договоров Республики Беларусь, технических регламентов Таможенного союза, Евразийского экономического союза и иных международно-правовых актов, которые содержат обязательства Республики Беларусь (и структурных элементов указанных актов), образующих систему противопожарного нормирования и стандартизации.
Контроль за соответствием процесса технической эксплуатации зданий и прилегающей к зданию территории установленным требованиям осуществляется в форме эксплуатационного контроля, который проводится собственными силами владельца, собственника здания или с привлечением сторонних организаций на договорной основе.
Эксплуатационный контроль осуществляется путем проведения плановых (общих и частичных) и внеплановых (внеочередных) технических осмотров.
Технический осмотр представляет собой контроль за состоянием здания, его элементов, осуществляемый, в основном, органолептическим методом и, в случае необходимости, с использованием специальных средств контроля.
Справочно: органолептический метод, органолептика — метод определения показателей качества продукции на основе анализа восприятий органов чувств: зрения, обоняния, слуха, осязания, вкуса.
Обратите внимание
В процессе технических осмотров особое внимание следует уделить зданиям, строительным конструкциям и внутренним инженерным системам (оборудованию) эксплуатируемых зданий, имеющих физический износ 60 % и более.
Плановые осмотры проводятся комиссией в составе, утвержденном руководителем учреждения образования.
В процессе плановых осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений, устранением мелких неисправностей, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотры.
Общие осмотры необходимо проводить два раза в год — осенью и весной.
При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в целом, его инженерных систем и благоустройства.
По результатам осеннего осмотра члены комиссии составляют, подписывают и уполномоченное лицо утверждает акт по форме А.4 приложения А к ТКП‑305-2016. Также члены комиссии заполняют журнал технической эксплуатации зданий по форме А.7 приложения А к ТКП‑305-2016 (далее — журнал) и разрабатывают планы-графики ремонтных работ на следующий год.
Форма акта общего планового (осеннего) осмотра здания (о готовности к зиме)
Форма журнала технической эксплуатации зданий
По результатам весеннего осмотра члены комиссии составляют, подписывают и уполномоченное лицо утверждает акт по форме А.3 приложения А к ТКП‑305-2016. Также члены комиссии заполняют журнал и уточняют перечень ремонтных работ, необходимых для подготовки зданий и инженерных систем к эксплуатации в зимний период, и их объемы.
Периодичность частичных осмотров устанавливает собственник здания, эксплуатирующая организация или служба технической эксплуатации в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов.
При частичных осмотрах контролируется техническое состояние отдельных конструкций здания, инженерных систем, элементов благоустройства.
По результатам частичных осмотров члены комиссии составляют, подписывают, а уполномоченное лицо утверждает акт по форме А.2 приложения А к ТКП‑305-2016; заполняют журнал.
Форма акта частичного планового осмотра технического состояния здания
Внеплановые технические осмотры проводятся после стихийных бедствий, аварий, при выявлении дефектов, деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации зданий. Их целью является срочное устранение возникших дефектов и неисправностей. В таких случаях осматривают лишь те части здания, которые могли подвергнуться разрушению: подвалы — после ливней, наводнений, крыши — после ураганных ветров, сильных снегопадов и др.
По результатам внеплановых осмотров информация о выявленных дефектах и недостатках вносится в журнал с проставлением подписей членов комиссии, назначенной для проведения такого осмотра.
Техническое обслуживание представляет собой комплекс следующих организационно-технических мероприятий:
Техническое обслуживание зданий необходимо осуществлять в соответствии с планами-графиками, разрабатываемыми на основе осеннего осмотра и уточняемыми по результатам весеннего осмотра.
Система технического обслуживания должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их эксплуатации.
Перечень видов работ при техническом обслуживании административных и общественных зданий приведен в таблице В.10 приложения В к ТКП‑305-2016.
Справочно: напомним, что порядок подготовки учреждений образования как потребителей тепловой энергии и владельцев теплоисточников к работе в осенне-зимний период, а также начала, прохождения и окончания отопительного сезона определены Правилами подготовки организаций к отопительному сезону, его проведения и завершения (утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.05.2020 № 286).
Ремонт представляет собой совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных, потребительских и улучшению эстетических качеств здания, устранению мелких повреждений и неисправностей, а также по предупреждению его износа, не относящихся к реконструкции объекта, выполняемых в т. ч. с применением новых материалов и технологий (абз. 32 ч. 1 ст. 1Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» с последующими изменениями и дополнениями (далее — Закон об АГС)).
Директору на заметку
По итогам осеннего осмотра зданий составляются планы текущего ремонта на следующий год определяются объекты и элементы здания, требующие капитального ремонта.
Текущий ремонт производят с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, устранения мелких повреждений и неисправностей, улучшения эстетических качеств конструкций и инженерных систем зданий (абз. 44 ч. 1 ст. 1 Закона об АГС).
Периодичность текущего ремонта зданий принимают с учетом технического состояния строительных конструкций и инженерных систем.
Работы по текущему ремонту производят по планам-графикам, утвержденным руководителем учреждения образования.
Разработка проектной документации на производство работ по текущему ремонту не требуется. Работы производят согласно сметной документации, составленной на основании дефектных актов.
Капитальный ремонт производят с целью восстановления утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств здания путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования объекта строительства, выполняемых в т. ч. с применением новых материалов и технологий (абз. 17 ч. 1 ст. 1 Закона об АГС).
Капитальный ремонт может быть:
Одновременно с капитальным ремонтом зданий по решению заказчика допускается производить их модернизацию (подвид реконструкции, включающий дооснащение недостающими системами инженерного оборудования, перепланировку помещений, замену отдельных строительных конструкций и инженерных систем и др.).
Капитальный ремонт общественных и жилых зданий, а также их элементов рекомендуется осуществлять с соблюдением периодичности, приведенной в таблице В.8 приложения В к ТКП‑305-2016.
Отнесение работ к модернизации, а также к текущему и капитальному ремонтам осуществляется совместно с проектной организацией в соответствии с действующим законодательством и требованиями ТНПА.
Повреждения строительных конструкций и инженерных систем непредвиденного или аварийного характера следует устранять в первую очередь в сроки, рекомендуемые в таблице В.9 приложения В к ТКП‑305-2016.
Таблица сроков устранения выявленных неисправностей элементов зданий
Повреждения аварийного характера, которые создают опасность для людей или могут привести к порче и разрушению частей зданий либо инженерных систем, следует устранить немедленно.
В процессе эксплуатации зданий, при планировании ремонта и реконструкции должны быть обеспечены:
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений